Calcolo valore catastale

Come si calcola il valore catastale

Il valore catastale si calcola rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicando il risultato per il moltiplicatore della categoria: 110 per la prima casa, 120 per le altre abitazioni, 140 per il gruppo B, 60 per uffici e gruppo D, 40,8 per i negozi e 90 per i terreni, il cui reddito dominicale si rivaluta però del 25%.

Valore catastale = rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore di categoria (per i terreni: reddito dominicale × 1,25 × 90).

In pratica, tre passaggi:

1. Recupera la rendita catastale dalla visura (per i terreni, il reddito dominicale).
2. Rivaluta la rendita del 5% (25% per i terreni).
3. Moltiplica per il coefficiente della categoria o dell’uso: il risultato è il valore catastale.

Moltiplicatori catastali per categoria

Ogni categoria (o uso) ha il suo moltiplicatore, da applicare alla rendita rivalutata. Il coefficiente combinato incorpora la rivalutazione: moltiplicando direttamente la rendita non rivalutata per 115,5 si ottiene lo stesso risultato di 110 sulla rendita rivalutata del 5%.

Il moltiplicatore 110 vale solo se l’acquirente (o l’erede) ha i requisiti per le agevolazioni prima casa; altrimenti per le abitazioni si applica 120.

A cosa serve il valore catastale

Il valore catastale — detto anche valore fiscale — è la base imponibile di diverse imposte sui trasferimenti immobiliari:

• Successioni e donazioni: per i fabbricati dichiarati in successione o donati, l’imposta di successione (o donazione) si calcola sul valore catastale, non sul valore di mercato.
• Compravendite col prezzo-valore (art. 1, comma 497, L. 266/2005): chi acquista un’abitazione come privato può chiedere che l’imposta di registro sia calcolata sul valore catastale invece che sul prezzo pattuito, che resta comunque dichiarato nell’atto.
• Imposte ipotecaria e catastale: nelle successioni e negli atti in cui sono proporzionali, si applicano sullo stesso valore.

Poiché le rendite sono in genere molto più basse dei prezzi di mercato, il prezzo-valore è quasi sempre conveniente: per questo il valore catastale è uno dei numeri da conoscere prima di un rogito o di una dichiarazione di successione.

Il valore catastale non è la base IMU

Attenzione a non confondere i due valori: entrambi partono dalla rendita rivalutata del 5%, ma i moltiplicatori sono diversi. Per le abitazioni il valore catastale usa 120 (110 con le agevolazioni prima casa), mentre la base imponibile IMU usa 160: lo stesso immobile ha due valori fiscali differenti a seconda dell’imposta. Per l’imposta municipale usa il calcolo IMU, che applica i suoi moltiplicatori e l’aliquota del Comune.

Dove trovo la rendita catastale

La rendita catastale è indicata nella visura catastale: se sei intestatario dell’immobile puoi consultarla gratuitamente online con il servizio dell’Agenzia delle Entrate (accesso con SPID, CIE o CNS). In alternativa la trovi nell’atto di provenienza — il rogito d’acquisto o la dichiarazione di successione — oppure puoi chiedere una visura a un CAF o a un professionista. Per i terreni il dato da usare è il reddito dominicale, riportato in visura accanto al reddito agrario.

Esempio svolto: prima casa e seconda casa a confronto

Prendiamo un’abitazione con rendita catastale di 750,00 €. La rendita rivalutata del 5% è 787,50 €. Con le agevolazioni prima casa il moltiplicatore è 110 e il valore catastale vale 86.625,00 €; senza agevolazioni si applica 120 e il valore sale a 94.500,00 €. La differenza di base imponibile — 7875,00 € — spiega perché i requisiti prima casa pesano anche su successioni e imposta di registro, non solo sull’aliquota agevolata.

Coefficienti applicati alla rendita non rivalutata; per le altre categorie e per i terreni usa il calcolatore in alto.