Calcolo rata mutuo

Come funziona il calcolo della rata

Il mutuo italiano usa quasi sempre l’ammortamento alla francese: la rata resta costante per tutta la durata, ma la sua composizione cambia nel tempo. Nelle prime rate paghi soprattutto interessi; man mano che il debito residuo scende, cresce la quota di capitale rimborsata.

La rata mensile dipende da tre variabili:

• Importo finanziato: il capitale che chiedi alla banca.
• TAN annuo: il tasso di interesse nominale, da cui si ricava il tasso mensile.
• Durata: più è lunga, più la rata si abbassa ma più interessi paghi nel complesso.

Il totale da restituire è la somma di tutte le rate, cioè capitale più interessi.

La formula della rata alla francese

La rata di un mutuo con ammortamento alla francese si calcola con la formula rata = C × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), dove C è il capitale finanziato, i il tasso mensile (TAN diviso 100 e diviso 12) e n il numero di rate mensili. Il risultato è una rata costante per tutta la durata del mutuo.

Per applicarla a mano bastano quattro passaggi:

1. Converti il TAN in tasso mensile: dividi per 100 e poi per 12.
2. Calcola il numero di rate: anni di durata × 12.
3. Applica la formula per ottenere la rata mensile.
4. Moltiplica la rata per n per il totale da restituire; sottrai il capitale per gli interessi.

Esempio svolto: per 150.000,00 € al 3,5% in 25 anni, il tasso mensile è 0,2917% e n vale 300 rate. La formula dà una rata di 750,94 €: in totale restituirai 225.280,61 €, di cui 75.280,61 € di interessi.

Rata mensile per importo e durata

La tabella mostra la rata mensile degli importi più richiesti alle durate tipiche dei mutui italiani, con un TAN di riferimento del 3,5%. Ti dà subito l’ordine di grandezza; per il tasso della tua offerta usa il calcolatore in cima alla pagina.

Ipotesi: TAN fisso del 3,5% per tutta la durata, ammortamento alla francese, nessuna spesa accessoria. Il TAEG reale della tua banca sarà più alto.

Durata e tasso: quanto incidono sulla rata

Allungare il mutuo alleggerisce la rata ma aumenta il costo complessivo, perché gli interessi maturano più a lungo sul debito residuo. Ecco l’effetto della durata su un mutuo da 150.000,00 € al 3,5%:

Passare da 20 a 30 anni riduce la rata di 196,37 € al mese, ma fa salire gli interessi totali di 33.698,63 €. Anche il tasso pesa: sullo stesso mutuo in 25 anni, salire dal 3,5% al 4,0% di TAN costa 40,82 € di rata in più ogni mese.

Ipotesi per entrambe le tabelle: capitale di 150.000,00 €, ammortamento alla francese; nella prima il TAN è fisso al 3,5%, nella seconda la durata è fissa a 25 anni.

Quanto mutuo puoi permetterti

Le banche valutano soprattutto il rapporto rata/reddito: come regola generale la rata non dovrebbe superare un terzo del reddito netto mensile del nucleo. Con una rata di 750,94 € — un mutuo da 150.000,00 € al 3,5% in 25 anni — servono quindi circa 2252,81 € netti al mese. Se parti dalla RAL, puoi stimare il tuo netto mensile con il calcolo dello stipendio netto.

Conta anche l’anticipo: di norma la banca finanzia fino all’80% del valore dell’immobile, quindi il resto del prezzo e le spese di acquisto vanno coperti con risparmi propri. Se l’anticipo lo stai ancora accumulando, il calcolatore di interesse composto ti mostra quanto possono crescere i tuoi risparmi nel tempo.

Oltre il TAN: TAEG e costi accessori

Il calcolatore usa il TAN, il tasso «puro» del finanziamento; il costo reale del mutuo è però il TAEG, che include istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, incasso rata ed eventuali polizze obbligatorie. Quando confronti più offerte, guarda sempre il TAEG a parità di importo e durata: è l’unico indicatore che rende i preventivi davvero confrontabili.

Metti in conto anche i costi che il mutuo non copre, come il rogito notarile e le imposte sull’acquisto. Per importi più contenuti e senza ipoteca sull’immobile — ad esempio per una ristrutturazione — la strada è di solito un prestito personale; se invece compri una seconda casa, ricorda che ogni anno pagherai anche l’IMU.