Calcolo IMU

Come si calcola l’IMU

L’IMU si calcola in tre passaggi: si rivaluta la rendita catastale del 5%, si moltiplica il risultato per il coefficiente della categoria catastale (160 per le abitazioni) ottenendo la base imponibile, e si applica l’aliquota deliberata dal Comune, espressa in per mille. L’importo va infine riproporzionato sulla quota e sui mesi di possesso.

Nel dettaglio, la procedura completa:

1. Recupera la rendita catastale dalla visura (per i terreni agricoli, il reddito dominicale).
2. Rivaluta la rendita del 5% (25% per i terreni agricoli).
3. Moltiplica per il coefficiente di categoria — 160 per le abitazioni — e ottieni la base imponibile.
4. Applica l’aliquota del Comune in per mille: l’ordinaria è 8,6‰, elevabile fino a 10,6‰.
5. Riproporziona l’importo sulla quota di possesso e sui mesi dell’anno, poi dividilo tra acconto e saldo.

Esempio svolto: un’abitazione con rendita di 600,00 € ha una base imponibile di 100.800,00 € (600 × 1,05 × 160). Con l’aliquota ordinaria del 8,6‰ l’IMU annua è di 866,88 €: 433,44 € di acconto a giugno e altrettanti a saldo a dicembre.

Quanto si paga di IMU sulla seconda casa

La tabella stima l’IMU annua di una seconda casa per le rendite catastali più comuni, sia con l’aliquota ordinaria del 8,6‰ sia con la massima del 10,6‰, quella che molti capoluoghi applicano agli immobili tenuti a disposizione.

Ipotesi: abitazione non principale (moltiplicatore 160), quota di possesso 100%, 12 mesi, nessuna detrazione. L’importo annuo si divide a metà tra acconto e saldo; per la tua aliquota usa il calcolatore.

Moltiplicatori catastali per categoria

La base imponibile è la rendita rivalutata moltiplicata per il coefficiente che la legge assegna a ciascuna categoria catastale. Ecco i valori in vigore, gli stessi usati dal calcolatore:

Per le aree edificabili non si usa la rendita: la base imponibile è il valore venale di mercato al 1° gennaio dell’anno d’imposta.

Questi coefficienti valgono solo per l’IMU: per successioni, donazioni e acquisti col prezzo-valore si usa invece il valore catastale, che ha moltiplicatori diversi.

Chi paga l’IMU e chi è esente

L’IMU è dovuta da chi possiede l’immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie. Il nudo proprietario quindi non paga (l’imposta spetta all’usufruttuario), nel leasing paga il locatario e, per la casa assegnata dal giudice, il genitore affidatario dei figli è esente come se fosse abitazione principale.

Oltre all’esenzione per l’abitazione principale non di lusso, esistono riduzioni da conoscere: il comodato gratuito a genitori o figli con contratto registrato dimezza la base imponibile, gli immobili storici o inagibili pagano sul 50% della base, e per le locazioni a canone concordato l’imposta è ridotta al 75%.

Se stai valutando l’acquisto di una seconda casa, metti l’IMU in conto tra i costi ricorrenti: prima verifica la rata sostenibile con il calcolo della rata del mutuo, poi inserisci acconto e saldo tra le uscite annuali nel budget planner.

Acconto e saldo: quando e come si versa

L’imposta si paga in due rate: l’acconto entro il 16 giugno, pari alla metà di quanto versato per l’anno precedente, e il saldo entro il 16 dicembre, a conguaglio sulla base delle delibere pubblicate per l’anno in corso. In alternativa si può versare tutto in un’unica soluzione a giugno. Per l’abitazione dell’esempio (866,88 € l’anno) significa 433,44 € a giugno e altrettanti a dicembre.

Il versamento si effettua con il modello F24 — codice tributo 3918 per gli altri fabbricati — o con l’apposito bollettino postale, indicando il codice catastale del Comune. Chi dimentica una scadenza può rimediare con il ravvedimento operoso, pagando una sanzione ridotta che cresce con i giorni di ritardo.